如何有效减免房地产转让印花税和增值税

20 June 2022 / Insight posted in Article

无论对单租户房产或房地产投资组合而言,如何有效减免房产转让时所产生的高昂增值税十分复杂且牵扯众多方面。如果操作得当,投资人可从销售/购买价格中扣除增值税及减低土地印花税 (stamp duty land tax – SDLT) – 这一情况称之为持续经营前提下的业务转让(transfer of a going concern – TOGC)。

值得留意的是,被转让的房地产需满足一定条件,才能构成增值税法规中的“TOGC”。其中最关键的一点在于,买卖的是“业务”,而不是有形资产。判断一项转让是否符合TOGC的条件、准则和判例法有很多,并且需要视具体情况而定。

当中可符合“持续经营前提下的业务转让(TOGC)”的最主要条件如下:

  • 卖方将该房地产作为业务,且它现在已有租户(或有租约安排)。
  • 买方和卖方从事的经营活动类似,且不会中断。
  • 买方和卖方都为增值税纳税义务人,或者买方由于受让该等资产而成为增值税纳税义务人。
  • 如果卖方对该房地产“选择纳税”(opting to tax)- 既是卖家会将其土地或建筑纳入增值税系统 -(或该房产是三年内新建的商用永久产权物业),那买家也必须“选择纳税”,并在完成出售前通知英国税务海关总署(HMRC)。
  • 买方必须确认不会因任何原因而不“选择纳税”。

构成持续经营前提下的业务转让(TOGC)的转让行为并不属于增值税纳税范围。大华国际英国会计师事务所在处理持续经营前提下的业务转让的相关税务方面经验丰富,并总结出几个常见“雷区”。比如,有的转让乍一看符合上述条件,但由于执行转让时没有遵守所有规则而被判定不构成TOGC,最终令到这项转让产生了增值税。由于卖方是供应商,因此须承担责任,于是风险最后落在卖方。

根据经验,我司归纳以下最常见的问题:

  • 买方是新成立、未注册增值税或“选择纳税”的公司,并未在转让完成日前通知英国税务海关总署。
  • 卖方将房产转让给另一家公司,随后立即转让给最终买方。该中间步骤意味着不满足“经营同类业务”这一条件。
  • 买方打算自行占用该物业,而不是用于开展业务。
  • 买方希望在购买后立即更改现有租约,这意味着要开展不同业务。

在我司近期处理的一个案例中,我司的税务专家为一位投资基金客户,就如何从正在进行重组的公司集团收购商业房地产投资组合提供了咨询服务。该集团希望出售他们的永久产权物业,但同时希望通过租赁继续占用该房产。买卖双方的协商价为6000万英镑。客户误以为这种情况可满足TOGC的条件,因此无需支付增值税(以及相关的土地印花税)。我司就如何有效重新构架这项转让出谋划策,保证双方实现各自的目标,且成功协助客户免于支付1200万英镑的增值税和60万英镑的土地印花税。

TOGC是一个复杂领域,每个案例情况都不尽相同。关键是未雨绸缪,明确这项转让是否满足TOGC的所有条件。重要的是,确保相关方采取必要步骤,以保障处理和执行转让的方式是正确的。

聘用一位在TOGC方面拥有经验丰富的增值税专家,这些问题就可以迎刃而解。如果您有兴趣讨论TOGC或其他任何投资问题,请与我们的中国业务部联系。

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